華西證券-房地產行業：定量測算房貸壓降進度，按揭投放加快留有空間-211008

　　政策回顧：房貸集中度新規出臺，壓降房地產貸款額度

　　央行、銀保監會于2020年12月31日正式發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度。http://www.fandomall.com【慧博投研資訊】重點包括以下幾方面內容：(1)對房地產貸款余額及個人住房貸款余額設置上限。http://www.fandomall.com（慧博投研資訊）(2)對超出管理規定要求的銀行設置過渡期以進行貸款規模調整。(3)對銀行分檔分類，各地方因地制宜設置管理要求。(4)租賃類貸款、資管新規過渡期內回表貸款不納入管理范圍。

　　銀行現狀：超限銀行數量穩定，多數占比已有所壓降

　　本文對54家樣本銀行的個人按揭貸款占比及涉房貸款占比情況進行了統計。54家樣本銀行中，截至2020年末個人按揭貸款占比超限的有14家，截至2021H1年末個人按揭貸款占比超限的仍為這14家，但其超出占比比例均有所下降。截至2020年末涉房貸款占比超限的有15家，截至2021H1年末涉房貸款占比超限的下降為14家。除了興業銀行、徽商銀行以外，其余超限銀行涉房貸款超出比例均有所下降。

　　壓降進度：壓降速度加快，2021H1完成約1/3

　　根據計算結果，54家樣本銀行2021H1理論壓降規模為1778億元，然而實際上個人住房貸款壓降規模為7173億元，大幅大于線性假設下所需壓降規模。其主要因為（1）需壓降個人住房貸款占比規模的銀行大多數加快了壓降進度，2021年上半年個人住房貸款平均壓降進度為35.4%，高于線性假設下的壓降速度。（2）無需壓降個人住房貸款占比規模的銀行也大多數進一步降低個人按揭貸款占比，如未觸及紅線的工商銀行、農業銀行、中國銀行和交通銀行的個人按揭貸款占比均有所下降。54家樣本銀行2021H1理論涉房貸款壓降規模為1076億元，然而實際上涉房貸款壓降規模為3269億元，大幅大于線性假設下所需壓降規模。2021年上半年涉房貸款占比平均壓降進度為31%，同樣高于理論線性壓降進度。

　　投資建議：

　　2021年9月24日，北京召開中國人民銀行貨幣政策委員會2021年第三季度（總第94次）例會，會議指出應維護房地產市場健康發展，維護住房消費者合法權益。2021年9月29日，人民銀行、銀保監會聯合召開房地產金融工作座談會。會議要求，金融機構要按照法治化、市場化原則，配合相關部門和地方政府共同維護房地產市場的平穩健康發展，維護住房消費者合法權益。根據我們測算結果，銀行對個人按揭貸款的壓降幅度大幅大于線性假設下的壓降幅度，導致2021年房貸投放收緊，進一步影響房企銷售回款及消費者購房。隨著近期中國人民銀行貨幣政策委員會和房地產金融工作座談會的召開，提出維護房地產市場健康發展，維護住房消費者合法權益，我們預計按揭貸款方面有望迎來一定的政策放松。目前多數銀行尚未到達個人按揭貸款占比紅線以及部分銀行壓降過快，也給按揭貸款加快加大投放留有一定的政策空間。若2021年四季度按揭貸款的投放加速，有望緩解房企目前較為緊張的資金面，進一步維護房地產市場平穩健康發展。

　　目前，房地產板塊估值處低位，業績確定性強，股息高。我們重點推薦業績確定性強的龍頭房企萬科A、保利地產、金科股份、中南建設、陽光城、新城控股、濱江集團、旭輝控股集團、碧桂園、寶龍地產以及物管板塊碧桂園服務、恒大物業、招商積余、新城悅服務、旭輝永升服務、新大正和南都物業。相關受益標的包括融創中國、龍湖集團、中國奧園、中國金茂、保利物業、綠城服務等。

　　風險提示

　　房地產行業銷售不及預期，房地產調控政策進一步收緊。