市場行情：本月光大地產AH核心物業指數+1.87%
指數：本月光大地產AH核心物業指數單月漲幅+1.87%，跑贏滬深300指數0.76pct.，跑贏恒生指數5.64pct.，跑贏恒生港股通指數5.27pct.。http://www.fandomall.com【慧博投研資訊】2021年1-9月：光大地產AH核心物業指數上漲9.63%，跑贏滬深300指數16.24pct.，跑贏恒生指數19.38pct.，跑贏恒生港股通指數16.12pct.。http://www.fandomall.com（慧博投研資訊）
個股：本月漲幅：樣本股平均漲跌幅為-5.0%；漲跌幅前列為：招商積余（+24.2%）、建發物業（+5.7%）、華潤萬象生活（+3.6%）、碧桂園服務（+2.7%）、正榮服務（+0.4%）。2021年1-9月漲幅：樣本股平均漲跌幅為-5.6%；漲跌幅前列為：中海物業（+61.5%）、濱江服務（+55.7%）、建發物業（+37.4%）、世茂服務（+35.3%）、正榮服務（+27.4%）。
港股通：本月持股比例變化：保利物業（+0.92pct.）、時代鄰里（+0.77pct.）、恒大物業（+0.57pct.）、卓越商企服務（+0.39 pct.）、華潤萬象生活（+0.25pct.）。2021年1-9月持股比例變化：新城悅服務（+5.37 pct.）、金科服務（+5.02 pct.）、旭輝永升服務（+4.57pct.）、恒大物業（+3.99pct.）、中海物業（+3.51pct.）。
行業動態跟蹤：國務院支持服務業創新，深圳要求增加優質物業服務供給
中央：國務院印發“十四五”就業促進計劃，支持生產性服務業和服務外包創新發展；發改委和住建部推動物業企業融入社區基層治理體系。
地方：蘇州八部門聯合發文，持續整治規范房地產市場秩序；深圳要求公開物業服務收費，增加優質物業管理服務供給。
企業動態跟蹤：碧桂園服務接連收購富良環球、鄰里樂控股100%股權
企業經營動態：城市服務：保利物業中標2021年-2023年廣州市黃埔區市政綠化養護項目。新大正中標深創投廣場物業服務項目。項目拓展：招商積余中標中國人保（深圳）金融大廈物業管理服務項目。碧桂園服務中標中國農業銀行股份有限公司北京市分行機關辦公樓物業服務。
資本市場動態：上市進展：瑞安房地產分拆瑞安新天地已向港交所提交上市申請。港交所披露萬盈服務集團有限公司招股書。收并購：碧桂園物業香港（碧桂園服務間接全資附屬公司）收購富良環球100%股權。碧桂園物業香港與彩生活服務簽訂股權轉讓協議，碧桂園服務同意收購鄰里樂控股集團有限公司（彩生活核心資產）100%股權。永升海南（旭輝永升服務的全資附屬公司）收購湖南美中環境生態科技有限公司51%股權。
投資建議：關注四大主線
物管企業上市持續，后續板塊有望形成“百舸爭流”競爭格局。投資建議關注四條主線：1）規模第一梯隊，有望輸出管理和資源的平臺類公司，推薦碧桂園服務，建議關注綠城服務、雅生活服務，融創服務、金科服務；2）規模第二梯隊的成長型標的，建議關注建業新生活、旭輝永升服務、新城悅、世茂服務；3）收費水平高利潤彈性大的專業商辦管理標的，建議關注新大正、寶龍商業、遠洋服務、卓越商企；4）資源稟賦突出的央企物管標的，推薦中海物業、保利物業，建議關注招商積余、華潤萬象生活。
風險分析：人工成本風險；增值服務拓展風險；關聯方依賴風險；外包風險。
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