國金證券-房地產行業：央行表態維穩房地產市場，按揭或邊際改善-210929

　　事件

　　2021年9月29日，人民銀行、銀保監會聯合召開房地產金融工作座談會。http://www.fandomall.com【慧博投研資訊】會議由人民銀行行長易綱主持，人民銀行副行長潘功勝、銀保監會副主席周亮、肖遠企出席，住房城鄉建設部、證監會相關部門負責同志及全國24家主要銀行負責同志參加會議。http://www.fandomall.com（慧博投研資訊）會議要求，金融機構要按照法治化、市場化原則，配合相關部門和地方政府共同維護房地產市場的平穩健康發展，維護住房消費者合法權益。

　　點評

　　二次表態維護房地產市場健康發展，后續按揭或邊際改善。①9月24日舉行的央行例會上，會議指出要“維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益”。今日房地產金融工作座談會上再次提及這一點，并指出會議要求做好維護工作。我們認為中央已對地產困境有了較為全面的認知，未來或將有部分調整。②銷售下滑已是行業共性，所有房企現金流皆緊張。根據我們調研反饋，頭部房企認為正常的購房需求已受到市場下滑影響，對下半年市場持悲觀態度居多。此外，9月推出二次集中供地的城市流拍率均有所上升，民企更多持觀望態度，央企和地方國企起到較大托底作用。后續銷售若進一步下滑，將不止影響民企拿地，也會影響國企的現金流，這可能會傳導至三次供地也無好轉。土拍的下行也將進一步加大地方政府的財政壓力，也在一定程度上影響地方政府化解部分陷入困境房企項目的能力。我們認為按揭的邊際改善有利于房企改善現金流，并推動后續拿地、開工的運轉正?；?，這樣將更有利于房地產市場健康發展。

　　地產公司面臨困境，物業整合反而加速。地產公司現金流緊張之下，物業并購市場上反而出現了更多機會。越來越多面臨短期償債壓力的地產公司，開始將旗下物業資產出售換取現金。9月以來，碧桂園服務已經公布了兩筆大型收購：①以不超過100億元收購富力物業；②以不超過33億元收購彩生活的核心資產。這兩筆并購將給碧桂園服務帶去至少1.5億方以上的在管面積，約占其1H21在管面積的23%。我們認為在管規模和密度是物業公司做好增值服務的基礎，行業整合加速有利于頭部公司更快打通更多可行的社區增值服務業務線，加速第二成長曲線的實現。我們認為頭部物業公司業績增長的確定性和增速都將受益于地產行業的困境，未來估值有望回升。

　　投資建議

　　地產板塊：按揭放款速度若加速，我們更看好彈性較大的民營地產公司，比如融創中國、新城控股。

　　物業板塊：我們看好關聯房企經營穩健，自身業務拓展和整合能力強，社區增值服務開展有方的民營物業公司，推薦金科服務，建議關注碧桂園服務、建業新生活。

　　風險提示

　　房地產調控定力超預期；銷售數據下滑幅度超預期；增值服務發展不及預期