華泰證券-房地產行業:央行再維穩,房貸邊際改善信號釋放-210930

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日期:2021-09-30 07:41:24 研報出處:華泰證券
行業名稱:房地產行業
研報欄目:行業分析 陳慎,劉璐,林正衡  (PDF) 10 頁 495 KB 分享者:che****88 推薦評級:增持
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研究報告內容
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  邊際寬松信號再現,四季度可能是今年地產股最好的投資時點

  中央地產表態出現適度轉向,執行層面有望迎來積極變化,RMBS重啟發行意味著房貸邊際改善不僅是在表態上,可能在行動上已有所實施。http://www.fandomall.com【慧博投研資訊】我們認為Q4可能是今年地產股最好的投資時點,核心在于壓制地產股的兩座大山:利潤率和政策,都有望出現邊際變化。http://www.fandomall.com(慧博投研資訊)我們建議從終局思維選擇頭部房企,享受估值修復空間,同時可以關注徹底轉型的部分房企。

  中央連續釋放維穩信號,執行層面有望迎來積極變化

  9月27日央行官網顯示,央行貨幣政策委員會2021年第三季度例會罕見提出“維護房地產市場的健康發展,維護住房消費者的合法權益”。9月29日央行、銀保監會聯合召開房地產金融工作座談會,并邀請住建部、證監會、全國24家主要銀行負責同志參加,提出“金融機構要按照法治化、市場化原則,配合相關部門和地方政府共同維護房地產市場的平穩健康發展,維護住房消費者合法權益”。

  從RMBS發行量來看,房貸邊際寬松可能在行動上已有所實施

  對于商業銀行而言,發行個人住房抵押貸款支持證券(RMBS)能夠實現按揭貸款部分出表、騰挪涉房貸款額度,從而緩解“房貸雙集中”帶來的達標壓力。隨著涉房貸款管控的收緊,今年6、7月RMBS發行出現停滯。但從8月起,我們看到RMBS發行規模重新提升,部分大型銀行通過資產證券化騰挪額度,8月底房貸規模有所釋放,而至9月RMBS發行規模更是達到770億元,創下年內新高。我們認為RMBS發行規模提升有助緩解房貸額度壓力,減少對于合理購房需求的錯殺,同時意味著房貸相關的邊際放松不僅是在表態上,可能在行動上也已有所實施。

  平穩的市場才能更好地去杠桿

  我們認為地產供給側改革的核心是房企去杠桿,這需要平穩的銷售和回款支撐。下半年以來房地產市場熱度回落,與按揭額度過度收緊不無關系,并不利于房企去杠桿。部分房企出現流動性危機,導致風險暴露出現加快的趨勢。我們認為地產政策回旋余地較大,房住不炒、共同富裕等大基調制約下地產政策也不太可能出現重大逆轉,但防風險、保交付也確實需要政策適度緩和。隨著央行會議明確“維護房地產市場的健康發展”,部分過度收緊的政策有望得以改善,如按揭額度的適度保障、因城施策的托底等,這也是“維護住房消費者合法權益”的應有之意。

  從終局思維選擇地產股

  我們并不認為此輪地產股的行情將是一榮俱榮,仍有很多公司正在面臨挑戰,只有部分房企能夠從容走向未來。因此我們依然建議從終局思維選擇頭部房企,享受估值修復空間,同時可以關注徹底轉型的部分房企。重點推薦:1)財務報表健康,未來有望受益于融資優勢,并且在多元化領域擁有前瞻布局的龍頭房企:萬科A、金地集團等;2)目前杠桿較高但未來有望改善,且土地儲備或者周轉能力擁有優勢的房企:金科股份、中交地產、華發股份;3)更具備中長期配置價值的優質物業管理公司:旭輝永升服務、中海物業、碧桂園服務、新大正、招商積余等;4)轉型房企:華聯控股、魯商發展等。

  風險提示:疫情不確定性;行業政策不確定性;基本面下行;經營風險。

  

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